澳洲房地產

Photo by Kostiantyn Li on Unsplash 哇喔～房貸是個大議題，這篇我就不延伸了，不然要寫出一篇萬言書來XD 但還是先簡單講解一些澳洲房貸的相關名詞，方便大家了解： 澳洲房貸名詞解釋 🏠 房產類型 PPOR — Principal Place of Residence（自住房）： 自住房房貸通常可享受比投資房房貸更低的貸款利率。 Investment Property（投資房）： 用於出租的房產，其貸款利率與稅務規則與自住房不同。請注意：投資房的定義對於澳洲稅務局（ATO）跟銀行來說其實不全然相同，所以有些貸款仲介 (mortage brokers) 也會在你買投資房時建議你申請自住房貸款，以獲得更低利率。這也是一個可以進一步延伸的議題，在此先不多談。 🏦 貸款類型 Fixed（固定利率）： 利率在合約期間內保持不變，適合希望預測還款的借款人。請注意：在固定貸款期間，如果要提早解約，就需要支付違約金 (early repayment costs/break costs)，也就是這篇要講的重點。 Variable（浮動利率）： 利率會根據市場變化而調整，可能受惠於降息，但也需承擔上升風險。 💰還款方式 Principal & Interest (P&I)（本利同還）： 每期還款包括本金和利息，可逐漸降低貸款餘額。 Interest Only (IO)（只還利息）： 只還利息、不還本金的方式，短期內付款壓力較小，但長期利息成本較高。 🔁附加功能 Offset Account（對沖帳戶） : 一個連結至你的房貸帳戶的交易帳戶，帳戶中的餘額會抵銷貸款本金，進而減少所需要支付的利息。例如：如果你貸款餘額為 $500,000，但對沖帳戶裡有 $50,000，那你只需為 $450,000的貸款金額支付利息。 Redraw Facility（重新提取功能）： 一種允許你將已經償還的貸款本金提領出來的功能。Redraw 有時候會有提領金額限制或是額外的手續費。例如：50萬的房貸，你目前已經還了10萬塊，那你可以透過重新提取的功能，把這筆 10 萬塊錢再領出來做其他用途（像是投資股票或房屋翻修）。 決定是否轉貸的五個關鍵因素 目前利率是否過高？ 如果你目前的利率高於市場平均（就是我XD），轉貸可能幫你省下不少利息。 貸款的固定期是否即將結束？ 若固定貸款即將到期，轉貸成本較低，是評估新方案的好時機。 是否需要更彈性的貸款功能？ 例如 offset 帳戶、redraw 功能、或更短/更長的貸款期限。 是否有額外資金需求？ 有些人轉貸是為了提取房屋淨值（equity）用於裝修、投資或債務整合。 是否願意重新遞交貸款申請？ 外部轉貸通常需重新審核收入、支出與信用紀錄，流程較繁瑣。 轉貸流程 第一步：先看一下你目前的貸款類型是固定利率還是浮動利率。 ...

唉～ 文章一開始，EC 就想要先大嘆一口氣！最近我的投資房又發生一些令人百思不得其解的事，回頭一想，這個投資房從購入開始就一路不順 (everything could go wrong, all went wrong 😂)，難道是我命犯房地產投資？囧 以下請聽我細細到來！ 購房時：貸款仲介 (mortgage broker) 在我的 offer 被賣家接受之後才告知我貸款下不來。請問那我們之前一個月的溝通是在搞笑嗎? 過戶前：房子是帶租約，但租約遠低於市場行情(大概低 $50澳幣/週)，賣房仲介跟我說「租客已經在找房子了，他們打算提前搬走，所以你不用擔心」，結果後來租客根本沒有要搬家的意思。 過戶後：前屋主拒絕把事先預收的租客租金歸還給我，這完全是侵占吧! 物業出租：我的物業管理仲介，在沒有通知我的情況下幫我的房子刊登了新的招租廣告 囧 如果你對於 EC 如此水逆的房地產投資之旅有興趣，那就請你繼續看下去吧XD 礙於篇幅，我就先寫最近發生的事件4! 如果你們對於其他 房地產投資鬼故事 有興趣，歡迎敲碗~ Photo by Zac Gudakov on Unsplash 物業管理仲介在沒有通知我的情況下，擅自出租我的房子 這個事情其實就發生在兩週前 (10/19)，我突發奇想說來重新驗算一下我的投資房的投資報酬率 (rental yield)，順便來做投資房的相關分析，因為有一些房子的細節我有點不太確定(例如土地大小跟室內面積)，所以我就隨手上網 google 了我的投資房地址。 結果一點進去 realestate.com.au (澳洲最大的房地產網站，大家就把它想像成台灣的 591 吧)，發現我的房子正在招租中…….??????? 我當下超級困惑，還想說是不是我打錯地址? 但仔細看發現沒錯啊，照片的確是我的房子，登廣告的確實是我的物業管理 (Property Manager)。但我怎麼什麼消息都沒收到，我的房子就被放上去出租了???? 也太驚悚了吧，難道我的物業管理可以在沒有經過我的允許之下，就再度出租我的房子嗎? 現有的租客呢? 到底發生了什麼事??? 於是我只好寫了一封信給他們，大意就是為什麼房子又再度招租了? 之前有通知過我但我沒收到信嗎? 前情提要，我的物業管理公司是一個三人小公司，我從去年 11 月買了投資房之後就開始跟他們合作。當時我面試了兩家物業管理，因為他們家讓我覺得更誠懇，所以我就選了他們。當時跟我簽約的人是 T 先生，我當初是因為他很認真跟我解釋合約所以才選他們家。在過去一年中，我比較常接觸的是另一位 S 小姐，因為她很努力幫我跟前屋主追討積欠的租金，我對她的印象也很好。這次負責招租的是 A 先生，這是他們公司裡面唯一一位我還沒有接觸過的負責人。 過了一陣子我就收到了 S 小姐的回信跟簡訊解釋，大意就是說現有的租客很突然要提前解約 (澳洲叫 break lease)，因為現在租房市場情況不是很樂觀，所以他們想要盡快把房子放到租房市場上招租，這樣才能減少我的損失。 ...

Photo by Tierra Mallorca on Unsplash 有鑒於我最近的個人 side project 就是在研究昆州房產，身邊也有很多沒買過房子的朋友蠢蠢欲動 (?) 想買房，但又因為不太熟悉相關的政府措施而感受到無限的問號，我決定要來寫一篇文章造福大家XD 按照慣例，在文章開始前必須來個免責聲明XD 我只是一個近期致力於研究昆州房產的電腦工程師（並非房產相關專業人士），以下言論不能作為任何法律或是房產投資的建議。如需任何專業建議，請大家自行諮詢律師、過戶師、銀行、貸款經理人等等專業人士。 本篇文章所有的資訊都來自政府的官方網站 NHFIC ，我只是幫大家翻譯跟分析而已。這裡要提醒大家網路上有很多資料 (這篇文章也是XD)，但我希望大家行有餘力的話，還是要看第一手官方資料，避免因為他人的錯誤解讀，而讓自己的權利受損 (by 自己搞定澳洲移民跟澳洲買房的 EC XD) 置業擔保計劃 (Home Guarantee Scheme) 完整官方說明請參考：NHFIC 大家都知道，要買房有兩大難題： 首先就是你的貸款能力，這點通常跟你的薪資所得息息相關。一般來說，如果購買自己能力所及之內的房產，有穩定工作的人通常有一定貸款能力。 第二個難題就是那兩成的頭期款，頭期款會根據你買房的地區跟房型而定，但多久可以存到頭期款就跟你收入減掉支出之後能存下多少有關。不過在房價不段上漲的同時，你存款的速度可能遠遠趕不上房價增長的速度，這也就是澳洲政府為什麼推出自住房政府擔保計劃的原因。 在澳洲如果要貸款超過 80% 的話，通常必須支付銀行一筆額外的 LMI (Lender Mortgage Insurance) 費用，約 1–2 萬澳幣不等，依照貸款的金額與比例而定。但有了自住房政府擔保計劃的資格之後，你再也不用存到 20 ％，也可以免除掉這筆 1–2 萬澳幣的LMI支出，只要存到房價的 2–5% 自備款，你就可以由澳洲政府擔任你的房貸擔保人，借到 95–98% 貸款。（但要注意的是，政府只是擔任你的保人而已，房貸你還是要自己還XD） 自住房政府擔保計劃其實全澳適用，不限於昆州。這個計畫分為三個部分： 首次置業者擔保 First Home Guarantee (FHBG) —協助符合資格的自住買家最低以房價 5% 的頭期款來買房。2023–24 財政年有 35,000 個名額。這也是我 2021 年在坎培拉買下人生第一套房產時所使用的福利政策，詳請請參考這篇文章： 澳洲首次置業指南：2021 坎培拉購房流程經驗分享｜First Home Loan Deposit Scheme 實際應用 ...

Photo by Scott Webb on Unsplash 這個系列要來跟大家分享在澳洲第一次買房有哪些政府福利措施可利用! 如果你想要利用置業擔保計劃 (Home Guarantee Scheme) 讓澳洲政府擔任你的房貸擔保人，使用房價 2% 或 5% 的頭期款買下你在澳洲的第一套自住房，請參考第一集: 澳洲首次置業指南-昆士蘭篇I：2023 首次置業擔保計劃全解析｜Home Guarantee Scheme _這篇文章是我整理 2023 澳洲首次置業擔保計畫（Home Guarantee Scheme）的實用懶人包，帶你一次搞懂申請資格、房價門檻、自備款比例等重點。只要準備 2% 或 5%… 按照慣例，在文章開始前必須來個免責聲明XD 我只是一個近期致力於研究昆州房產的電腦工程師（並非房產相關專業人士），以下言論不能作為任何法律或是房產投資的建議。如需任何專業建議，請大家自行諮詢律師、過戶師、銀行、貸款經理人等等專業人士。 本篇文章所有的資訊都來自政府的官方網站 Queensland Revenue Office — First Home Owner Grant，我只是幫大家翻譯跟分析而已。這裡要提醒大家網路上有很多資料 (這篇文章也是XD)，但我希望大家行有餘力的話，還是要看第一手官方資料，避免因為他人的錯誤解讀，而讓自己的權利受損 (by 自己搞定澳洲移民跟澳洲買房的 EC XD) 昆州首次置業補助金 (First Home Owner Grant) 完整官方說明請參考：Queensland Revenue Office — First Home Owner Grant 金額 符合資格的申請人可以獲得一筆一次性的15,000 澳幣 補助金。 重要提醒 由於這筆補助金發放的時間會根據你申請的方法與時間點而不同，同時也根據你是購入自住房還是自建自住房有關，所以強烈建議申請人最好不要把這筆補助金算作為你購房的自備款 (deposit) 的一部分 ，以免你因為時間點計算錯誤或是沒有辦法獲得這筆補助金而導致房屋過戶失敗。關於補助金入帳的時間點，請參考：https://qro.qld.gov.au/property-concessions-grants/first-home-grant/obligations/ 房產規定 你購買或是建造的房屋價值必須在 75 萬澳幣以下 (包含土地價值)。 該房產必須是新房，新房的定義為從未以被銷售過(意即申請人必須為第一手屋主)且從來沒被人居住過(意即在申請人入住之前沒有其他人入住過)的房產。 申請資格 年滿十八歲的自然人(意思就是公司法人是不能申請的) 申請人其中之一必須是澳洲公民或是澳洲 PR。在這裡昆州政府把持有特殊簽證的紐西蘭公民也視為澳洲 PR，所以符合資格的紐西蘭公民也可以申請這項福利。這點跟 Home Guarantee Scheme 不同(Home Guarantee Scheme 並不把紐西蘭公民視為澳洲PR。) 題外話，因為澳洲跟紐西蘭兩國的關係緊密，所以澳洲政府跟紐西蘭政府有許多互惠措施，例如澳洲公民具有紐西蘭 PR 的資格，可以隨意入境紐西蘭並長期在紐西蘭居住且工作，無需申請簽證。很多澳洲政府給澳洲 PR 的福利政策同樣也適用於紐西蘭公民，但詳細規定可能會根據不同政策或是不同州/領地而有所不同，大家一定要注意閱讀條款。 ...

Photo by Frames For Your Heart on Unsplash 這個系列要來跟大家分享在澳洲第一次買房有哪些政府福利措施可利用! 如果你想要利用置業擔保計劃 (Home Guarantee Scheme) 讓澳洲政府擔任你的房貸擔保人，使用房價 2% 或 5% 的頭期款買下你在澳洲的第一套自住房，請參考第一集:澳洲首次置業指南-昆士蘭篇I：2023 首次置業擔保計劃全解析｜Home Guarantee Scheme 如果你想要利用昆士蘭首次置業補助金 (First Home Owner Grant) ，在購入你的自住房的同時獲得一筆澳幣 15,000 的政府補助金，請參考第二集：澳洲首次置業指南-昆士蘭篇II：2023 首次購屋補助怎麼領？First Home Owner Grant 申請攻略 按照慣例，在文章開始前必須來個免責聲明XD 我只是一個近期致力於研究昆州房產的電腦工程師（並非房產相關專業人士），以下言論不能作為任何法律或是房產投資的建議。如需任何專業建議，請大家自行諮詢律師、過戶師、銀行、貸款經理人等等專業人士。 本篇文章所有的資訊都來自政府的官方網站 Queensland Revenue Office — First Home Consession，我只是幫大家翻譯跟分析而已。這裡要提醒大家網路上有很多資料 (這篇文章也是XD)，但我希望大家行有餘力的話，還是要看第一手官方資料，避免因為他人的錯誤解讀，而讓自己的權利受損 (by 自己搞定澳洲移民跟澳洲買房的 EC XD) 昆士蘭首次置業印花稅減免 (QLD First Home Concession) 完整政府規定請參考：Queensland Revenue Office — First Home Consession 金額 符合資格的申請人如果購買澳幣 55 萬以下的自住房，可以獲得高達 $15,925 澳幣的印花稅減免 。如果購入的房產價值高於澳幣 55 萬，那申請人還是可能透過 home concession 獲得相當程度的印花稅減免，只是幅度不會像昆士蘭首次置業印花稅減免 (QLD First Home Concession) 一樣高。 重要提醒 申請人不需要擁有澳洲公民或是澳洲 PR 的身份資格，但如果是以外國人的身份來申請昆士蘭首次置業印花稅減免的話，需要參考額外的Additional foreign acquirer duty。 申請資格 年滿十八歲的自然人(意思就是公司法人是不能申請的) 沒有申請過 first home vacant land concession 申請人沒有在澳洲其他州/領地或是海外擁有過房產 房子過戶後的一年內申請人必須要入住你的自住房，並且在裡面連續居住至少一年。 在入住前不能分租或出售你的自住房，在入住後的一年內也不能分租或出售你的自住房 (例外：如果在你購房前，房子就已經有租客存在的話，租客最晚必須在房子過戶後的六個月搬出。) 如果你的自住房的價值在澳幣 $500,001 and $549,999 之間的話，你支付的房產價格必須為市場價 (market value) 看了這麼多，如果你不確定自己是否符合昆士蘭首次置業印花稅減免 的申請資格，可以使用昆州政府提供的小工具： home concession eligibility tester。 ...

Photo by Francesca Tosolini on Unsplash 前言 時間: 2021 年 8–11 月 地點: 澳洲首都坎培拉 (Canberra) 簡介 身為一位澳洲公民（citizen）、單身、無後援（也就是沒跟家裡拿過一毛錢），我在買房這件事上完全是從零開始摸索。身邊的朋友也幾乎沒人在澳洲置產，所以可說是全憑自己衝一波 XD。 老實說，我 20 幾歲的時候根本沒想過要買房。畢竟我是忠實的單身主義者，覺得「人死了就灰飛煙滅啦，還買什麼房子？」結果在 2021 年打臉打得啪啪響 ！ 買房契機 那一年，澳洲政府推出了「首次購屋頭期款補助計畫」（First Home Loan Deposit Scheme，簡稱 FHLDS），這正是我買房行動的起點。 在澳洲，一般買房得自備 20% 的頭期款，剩下的 80% 才能透過貸款解決。也就是說，如果你想買一間 50 萬澳幣的房子，得先存到 10 萬。 但如果頭期款不足，還是可以申請超過 80% 的貸款，只是這樣會額外多一筆費用：貸款保險（Lender Mortgage Insurance，簡稱 LMI）。這保險是保護銀行不是保護你的 — — 如果你無法償還貸款，銀行會透過這份保險補回損失。LMI 的金額大概落在 1–2 萬澳幣之間，依你貸款金額與比例而定。 另一個重要名詞是「貸款成數比」（Loan to Value Ratio，簡稱 LVR），舉例來說，如果你貸款 80%，那你的 LVR 就是 80%。銀行通常會根據 LVR 給出三種不同級距的利率，超過 90% 時就會進入高利率區間，例如： LVR > 90%: 8.62% LVR 80–90%: 6.99% LVR <80%: 6.39% 但如果申請到 FHLDS 資格的人，就可以使用 5% 的頭期款跟 95% 貸款買房，不需要額外支付LMI，因為有政府擔保，所以銀行也給你像是 LVR < 80% 的較低利率。也就是說 50 萬的房子，我只需要存到 2 萬5 就可以入手了! 2.5 萬跟 10萬 可是差了 7.5 萬，大家可以計算一下要存多久才能達成。 ...