澳洲首次置業指南：Refinance 是什麼，可以吃嗎？手把手幫你釐清房貸轉貸考量與思路！

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哇喔～房貸是個大議題，這篇我就不延伸了，不然要寫出一篇萬言書來XD

但還是先簡單講解一些澳洲房貸的相關名詞，方便大家了解：

澳洲房貸名詞解釋

🏠 房產類型

• PPOR — Principal Place of Residence（自住房）： 自住房房貸通常可享受比投資房房貸更低的貸款利率。
• Investment Property（投資房）： 用於出租的房產，其貸款利率與稅務規則與自住房不同。請注意：投資房的定義對於澳洲稅務局（ATO）跟銀行來說其實不全然相同，所以有些貸款仲介 (mortage brokers) 也會在你買投資房時建議你申請自住房貸款，以獲得更低利率。這也是一個可以進一步延伸的議題，在此先不多談。

🏦 貸款類型

• Fixed（固定利率）： 利率在合約期間內保持不變，適合希望預測還款的借款人。請注意：在固定貸款期間，如果要提早解約，就需要支付違約金 (early repayment costs/break costs)，也就是這篇要講的重點。
• Variable（浮動利率）： 利率會根據市場變化而調整，可能受惠於降息，但也需承擔上升風險。

💰還款方式

• Principal & Interest (P&I)（本利同還）： 每期還款包括本金和利息，可逐漸降低貸款餘額。
• Interest Only (IO)（只還利息）： 只還利息、不還本金的方式，短期內付款壓力較小，但長期利息成本較高。

🔁附加功能

• Offset Account（對沖帳戶） : 一個連結至你的房貸帳戶的交易帳戶，帳戶中的餘額會抵銷貸款本金，進而減少所需要支付的利息。例如：如果你貸款餘額為 $500,000，但對沖帳戶裡有 $50,000，那你只需為 $450,000的貸款金額支付利息。
• Redraw Facility（重新提取功能）： 一種允許你將已經償還的貸款本金提領出來的功能。Redraw 有時候會有提領金額限制或是額外的手續費。例如：50萬的房貸，你目前已經還了10萬塊，那你可以透過重新提取的功能，把這筆 10 萬塊錢再領出來做其他用途（像是投資股票或房屋翻修）。

決定是否轉貸的五個關鍵因素

• 目前利率是否過高？ 如果你目前的利率高於市場平均（就是我XD），轉貸可能幫你省下不少利息。
• 貸款的固定期是否即將結束？ 若固定貸款即將到期，轉貸成本較低，是評估新方案的好時機。
• 是否需要更彈性的貸款功能？ 例如 offset 帳戶、redraw 功能、或更短/更長的貸款期限。
• 是否有額外資金需求？ 有些人轉貸是為了提取房屋淨值（equity）用於裝修、投資或債務整合。
• 是否願意重新遞交貸款申請？ 外部轉貸通常需重新審核收入、支出與信用紀錄，流程較繁瑣。

轉貸流程

第一步：先看一下你目前的貸款類型是固定利率還是浮動利率。

如果是浮動利率， 那恭喜你，隨時可以想轉就轉！

如果是固定利率 ，那就需要打電話去銀行詢問提早解約的罰金是多少（銀行客服會幫你計算金額），用來評估現在是否是一個轉貸的好時機。

以我本週打電話給 ANZ 銀行為例，他們給我的金額是$1123.93，我的房貸目前是固定到今年的 11 月底（一年固定利率）。違約金的金額計算公式每家銀行都略有不同。一般來說，違約罰金的金額會跟貸款金額、還有多久到期相關，例如這是 ANZ 的算式：ANZ FIXED RATE LOANS WHAT HAPPENS IF YOU REPAY SOME OR ALL OF IT EARLY? (請注意，這個數字只是當天的預估，等實際審核貸款時銀行會再根據當時的情況重新計算)

第二步：根據你的貸款偏好來調查目前的房貸利率。

以我的情況來說，ANZ 給了我兩個選項：

一個是再簽一年的固定利率貸款（1-year fixed term, interest only, investment property），這樣的利率是 5.95%。因為我目前的利率是真的很高，計算了一下，即使加上那 $1124 的罰金，轉貸後我還是可以省下約$3000澳幣/年。但壞處就是我要被 5.95%這個利率再綁一年，就目前澳洲的情況來說，固定利率不是太有利，因為大家都在期待澳洲央行（RBA）降息（雖然RBA 上一次並沒有降息XD）。

另一個選項則是轉成浮動利率 (variable loan, interest only, investment property)，這樣的利率目前是 6.6%，比我現在的利率還貴XD

當然你會想說，看來ANZ 給的方案都不是很好，還是看看其他銀行吧？

我稍微研究了一下，根據我的貸款偏好（投資房房貸、只還利息、浮動利率、要有對沖帳戶），目前澳洲最低的利率約 5.59–5.69% 。

第三步：額外的注意事項

1. 如果是在本來的貸款銀行裡面轉換不同產品（例如固定利率轉浮動利率 ），那基本上唯一需要考慮的成本就是提早還款的違約金。
2. 如果是轉貸到其他貸款銀行，那就需要考慮其他費用，例如貸款申請費（application fee）、原貸款終止費 (discharge)、新貸款註冊費(registration fee)、產權調查費(title research)、過戶費(settlement)等等，ANZ 專員跟我說這些大概會需要額外自付 $700–1000。
3. 最後一點就是如果是轉貸到其他銀行，以只還利息 (Interest Only) 的貸款方式來說，都需要經過正式貸款審批，也就是等於你要重新遞交貸款申請、重新繳交所有資料（例如：薪資證明、租金證明等等），也就是過程會比較複雜、時間比較久。最後審核完也不一定會拿到一開始評估的利率，一切還是要以銀行最終審核為準。

第四步：申請

如果考慮過後你決定要轉貸，那下一步就是找銀行或是找貸款中介開始幫你跑流程囉～

結論

等我把以上的要素都考慮過後，經過各種計算，我決定還是先乖乖不轉貸，等我的固定貸款11月到期之後再做考量XD

目前來說，下次的貸款我應該是不會再走固定貸款的選項，我也在考慮要不要把投資房賣了，畢竟房產投資就是勞心勞力，還有各種前期成本（印花稅、律師費、過戶費等）跟持有成本（管理費、Council Rates 等），最後房子賣了還要付仲介費（約房價的2–4%）、賣出後賺得錢還要納入個人所得稅繳交增值稅（capital gain tax），真心不如把錢拿去投 ETF 輕鬆愉快哈哈哈

希望以上分享，對於正在考慮要不要轉貸的你們有所幫助，也歡迎大家留言跟我分享你們在澳洲的轉貸經驗！

如果你對於澳洲房產投資有興趣，歡迎閲讀我之前分享的投資房鬼故事：好想要退休！土地為王？多災多難的澳洲投資房心路歷程

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