澳洲首次置業指南：2021 坎培拉購房流程經驗分享｜First Home Loan Deposit Scheme 實際應用

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前言

• 時間: 2021 年 8–11 月
• 地點: 澳洲首都坎培拉 (Canberra)
• 簡介

身為一位澳洲公民（citizen）、單身、無後援（也就是沒跟家裡拿過一毛錢），我在買房這件事上完全是從零開始摸索。身邊的朋友也幾乎沒人在澳洲置產，所以可說是全憑自己衝一波 XD。

老實說，我 20 幾歲的時候根本沒想過要買房。畢竟我是忠實的單身主義者，覺得「人死了就灰飛煙滅啦，還買什麼房子？」結果在 2021 年打臉打得啪啪響 ！

買房契機

那一年，澳洲政府推出了「首次購屋頭期款補助計畫」（First Home Loan Deposit Scheme，簡稱 FHLDS），這正是我買房行動的起點。

在澳洲，一般買房得自備 20% 的頭期款，剩下的 80% 才能透過貸款解決。也就是說，如果你想買一間 50 萬澳幣的房子，得先存到 10 萬。

但如果頭期款不足，還是可以申請超過 80% 的貸款，只是這樣會額外多一筆費用：貸款保險（Lender Mortgage Insurance，簡稱 LMI）。這保險是保護銀行不是保護你的 — — 如果你無法償還貸款，銀行會透過這份保險補回損失。LMI 的金額大概落在 1–2 萬澳幣之間，依你貸款金額與比例而定。

另一個重要名詞是「貸款成數比」（Loan to Value Ratio，簡稱 LVR），舉例來說，如果你貸款 80%，那你的 LVR 就是 80%。銀行通常會根據 LVR 給出三種不同級距的利率，超過 90% 時就會進入高利率區間，例如：

• LVR > 90%: 8.62%
• LVR 80–90%: 6.99%
• LVR <80%: 6.39%

但如果申請到 FHLDS 資格的人，就可以使用 5% 的頭期款跟 95% 貸款買房，不需要額外支付LMI，因為有政府擔保，所以銀行也給你像是 LVR < 80% 的較低利率。也就是說 50 萬的房子，我只需要存到 2 萬5 就可以入手了! 2.5 萬跟 10萬 可是差了 7.5 萬，大家可以計算一下要存多久才能達成。

FHLDS申請資格

申請 FHLDS 的規定年年在變，最新規定可以參考這裡: https://www.nhfic.gov.au/support-buy-home/first-home-guarantee

2021 年的申請資格為：

1. 申請人必須是年滿十八歲的澳洲公民 (但2023年以後澳洲PR也符合資格了)
2. 必須是首次置業者(在澳洲沒有任何房產)
3. 單身的年收入在澳幣 12 萬以內（家庭年收入在 18萬以內）

當時我看到這個資訊後小算了一下，驚覺自從加入 AWS 以後我的薪水已經暴增（甜蜜的負擔沒錯 XD），很可能隔年就會超過資格限制。而且那時我一個人住坎培拉一房一廳的公寓，每月租金要 $2000 澳幣，算起來租還不如買划算。於是 — — 行動力滿點的我就這麼踏上了買房的不歸路 🙈

不得不說一個人要搞定買房這件事真是太難了!!!

後來我終於搞懂了其中的流程，決定寫出來跟大家分享澳洲的買房/貸款經驗，我自認寫得很幽默，希望可以在分享知識的同時，也帶給大家一些娛樂性XD

買房流程 (申請 FHLDS 的情況下 ，無需 FHLDS 的人可以略過相關部分)

1. 確定買房意願： 買房前，請先誠實地回答這三個靈魂拷問

• 為什麼想買房？ 是租金太貴、工作穩定還是人生里程碑？動機會影響你對預算與風險的容忍度。
• 預算多少 : 別只看房價和頭期款，還要計算好以下兩大項目：

1. 買房前的支出 (upfront costs) : 像是印花稅、貸款保險（LMI）、律師費、銀行規費、過戶時的相關雜費等等。以我為例，即使免了印花稅和 LMI，還是花了大約 $10,000 澳幣的雜費。 兩位不同的貸款經理人給我的建議分別是：一位是建議我至少存到存到房價的 12% + 兩萬澳幣，另一位是建議我存到房價的 10% + 四萬澳幣 (這是以 10％頭期款 90% LVR 的前提)。建議大家預留多一點緩衝，以免過戶前一兩天才發現少了幾千元(通常律師或過戶師都是正式過戶前 24 小時內才會計算出你需要支付的費用，所以時間其實很趕)，可能導致無法完成交易，還得賠掉 10% 房價的押金。
2. 持有成本（ongoing costs） ：如公寓管理費（strata）、水費、地稅（council rate）等。

• 要買哪種房，常見的考量有 : 區域（上班通勤／生活便利性）、房型（公寓？聯排？獨立屋？）、特殊需求（車位、陽光、學區）

2. 確定是否符合 FHLDS (First Home Loan Deposit Scheme)/房貸資格

這時你需要進場找專業支援！建議接洽下列兩類專業人士，他們會幫你評估 FHLDS 資格和貸款額度，並開始準備申請材料。

• 貸款經理人（broker） ：可幫你比對多家銀行產品，省時省力
• 銀行貸款專員（banker） ：直接從銀行端申請貸款，流程明確

3. 開始看房（可同時與步驟 2 進行）

• 澳洲看房跟台灣不一樣，據說在台灣都是先跟仲介 (agent) 約好時間，然後仲介會根據你的需求帶你去看不同房子？(不太確定因為我沒有在台灣買過房子)。在澳洲，看房不是預約制，而是主要透過公開開放參觀（open house）(私人帶看房很少，通常只會發生在高價豪宅的情況下)。
• 一般來說通常都是在 Realestate.com （澳州最大的房產網站) 上先看好房子的開放時間，然後在房子開放的時間直接去看房。澳洲賣房的 open house 跟租房一樣只有半小時(哈哈哈哈，到底是誰可以在半小時之內決定要不要買一間房? 是誰!!!)
• 因為各家房子可以決定他們想要的open house時間，所以常常發生10:00–10:30 有三間房子同時開放，所以還沒看到房子之前你就得先做出選擇要去看哪一間(我相信你可以私下跟agent另約時間，但他們會不會理你可能是另一回事，因為熱門的房子agent可能就只會開他們設定好的時間XD)
• 不要怕! 多看幾次就知道別人看房都問房仲什麼問題(請仔細偷聽XD)、也知道什麼樣類型、地點的房子最熱門/最冷門
• 如果只有你跟房仲一對一也不要怕，誰怕誰尷尬XD 可以準備好幾個常見問題，或是展開small talk，真的不行就「你好謝謝再見」也可以。我認真覺得如果一個房仲讓你覺得尷尬，那肯定是他們的錯啊! 畢竟帶看房是他們的工作，不是你的XDD

4. 希望這個時候你已經拿到銀行貸款預先核准（pre-approval）: 這樣你買房也更加有底氣，知道自己可以拿到的貸款額度是多少

• 注意: pre-approval 之所以是 pre-approval 就表示還是有它的不確定性在(上面會有條款)，但至少你現在心裡有個底了。
• (與4同時進行) 開始找房產律師，在澳洲可以找律師 (solicitor) 或過戶師 (convanyancer)。solicitor 基本上就是有牌照的律師，其中有些人會專門處理房產的部分，有些人則是什麼類型的法律案件都接。convanyancer 基本上就是類似台灣的代書(?)，他們也是需要 convanyancer 執照才能執業，專門處理房產買賣跟過戶 (但他們不是律師)。通常來說solicitor的費用會比較高，但也不是絕對，我覺得找到合得來、會願意細心跟你解釋合同跟法規的人比較重要，另外因為澳洲各個州/領地的法律不同，最好是找當地的 solicitor 或 convanyancer幫你處理。

5. 索取並審閱合約（以下就我在 ACT 跟 QLD 的買房經驗分享。注意： 澳洲每個州的流程可能略有不同**）**

• 坎培拉流程：看房時，看到喜歡的房子就可以請 agent 寄 contract of sale、offer to purchase 等其他相關資料給你。在出 offer 前，務必請你的房產律師審過一次contract of sale 跟其他相關材料，畢竟誰也不想買到「有問題的房子」。
• 昆州流程：是先出 offer，等 offer 被賣家接受後，賣家仲介才會把 contract 給你跟你的律師，這時候你的律師才會開始幫你審合同。
• 這裡要注意的是澳洲的 contract 基本上都是 300–400頁的專業文件，包含土地規劃、建築規劃、地契等等，裡面有太多眉角，千萬不要自己隨便看看，一定要找專業的律師或是過戶師看過沒問題，才正式執行合同。

6. 出價與等待好消息（這是坎培拉流程，昆州流程基本上 5 跟 6 是合併的）

• 如果合約沒有問題，在 offer to purchase 上寫上你心目中的價錢(例如賣家想賣 420K，你可以出任何你覺得這個房子值得的價錢)
• Agent 收集到 offers 之後會跟房東討論，通常是價高者得
• 如果你幸運中獎(又或是你是那個不懂市場行情不小心出太高的冤大頭LOL)，agent 會通知你簽正式的買房合同

7. 簽訂正式買房合約

• 簽約時需支付房價 0.25% 作為小訂（initial deposit）：這點各州的規定也會略有不同。
• 簽完合同之後把合同發給你的 broker/banker，他們會跟銀行申請房貸的final approval
• 銀行會派人對你要買的房子進行估價，然後根據估價決定最終貸款給你的資格
• 簽完合同之後有 7–14天的冷靜期(這點根據澳洲每個州/領地的規定不同，請先跟你的房產律師確定好)，如果你在此期間決定不要了，那就跟你之前付的小訂說掰掰。如果你決定要買，那你在這期間就要把頭期款付了 (申請到FHLDS的人頭期款只要房價的5%，剩下15%由澳洲政府擔保)
• 合同交換（Exchange of Contract）： 簽完合同後，你的合同會發給對方律師，然後賣家簽的合同會發給你的律師，然後雙方律師就會進行一些他們專業人士之間才知道的程序
• 合約上也會註明過戶日（settlement date），在坎培拉常見的是 42 天，但不同州、不同賣家偏好不同（常見的期限是：30/60/90天）。如果你不確定，最好是看房時問仲介賣家是不是有所偏好，有的賣家想要儘早過戶儘早拿錢，有些賣家想要晚點過戶，有時候過戶日也是賣家考慮把房子賣給誰的關鍵。

8. 過戶 (Settlement)

當你完成貸款核准、頭期款匯入、合約正式交換後，下一步就是等待過戶日的到來！在過戶前，買方需完成以下事項：

• 支付尾款 ：包括尚未繳清的律師費（有些律師先收一半，過戶後補齊）、以及房價尾款。
• 負擔按比例計算的費用 ：例如物業管理費（strata）、水費（water usage）、地稅（council rate）等，按照過戶時間點拆帳。
• 過戶文件處理 ：房產律師或過戶師會負責與對方律師完成所有權的轉移流程，並登記在你的名下。

放心，這些專業流程你不用自己張羅，只要按時付款、保持聯絡通暢，律師團隊會替你打理妥當。

9. 開始拿鑰匙，準備入住

• 恭喜你成為負債20–30年的房貸小蝸牛! 以後將迎來無數煩惱，銀行利息漲了怎麼辦? 我家房價跌了怎麼辦? 被房貸壓的喘不過氣來怎麼辦? 哈哈哈哈
• 結果我 2021 年 11月底 settlement，當時的房貸利率是2.78%。之後澳洲央行不斷加息，現在房貸利率都要 6.28%了，完全漲了 2.25 倍 T^T

結語：90 天內爆改人生？我證明真的辦得到

根據當年的申請規定，成功申請到 FHLDS 的人，必須在 90 天內完成以下所有任務：

1. 申請 FHLDS + 預先核准（pre-approval）
2. 看房
3. 出價、簽約、完成過戶

這流程聽起來很瘋狂，時間壓力爆表，誰能在 3 個月內靠自己搞定人生最大筆交易？誰？ 👉 是我本人 😅

而且別忘了 — — 我當時身在封城中的坎培拉。看房只能採預約制，一場 open house 僅開放 4 組買家，每人最多 15 分鐘，中間還要空 15 分鐘消毒，等於整場兩小時只能看 4 組人。

在這種條件下完成買房、過戶，我真的深深覺得： 人類潛力是可以被 deadline 激發出來的。

靠自己摸索、跌跌撞撞完成澳洲買房流程後，我體會到的成長與收穫遠比金錢來得深刻。也希望這篇文章，能幫助正在觀望或準備買房的你，少走幾條彎路、多一點信心和底氣 💪

如果你覺得這篇文章實用，也歡迎分享給其他首次置業的朋友。未來我也會持續分享更多 IT 工作、職涯發展、澳洲生活經驗，讓你不只買房不迷路，連職場都走得更穩更遠。